- 不動産投資
- 投資用物件購入までの流れ
不動産の投資において、物件概要書と現地確認がもっとも重要になります。
対象物件についてあらかじめ情報を収集し、適切な投資物件かどうかを判断します。
不動産投資は多額な資金が必要になるため、後悔しないためにも事前の調査が成功のカギを握ります。
事前に不動産ならではの特性やリスクをしっかりと把握しておくことが不動産投資では大事なポイントになります。
弊社では、投資の基本的な知識から、賃貸開始後の物件管理や経営コンサルティングまで、ワンストップでオーナー様を全面サポートいたします。
【 物件概要書 】
土地の権利に関する情報や評価額、面積や構造などの記載があります。
建物の構造や立地条件は投資対象としてふさわしいかどうかを決める重要な要素になるため、権利や構造などの情報はしっかりと把握しておきます。
例えば、道路。
将来、投資物件の建て替えを考えている場合には、敷地と道路の関わりが重要です。
「道路はその幅員が４ｍ以上なくてはならない（建築基準法第42条）ため、4ｍ未満の道路幅の土地に、新たに建築する場合は、道路の中心線から２m下がったところを道路境界とみなし、自分の敷地側に道路の境界を下げて建てること。」
要するに、前面道路幅が4メートル未満の場合でも、セットバックにより建替えは可能ですが、この場合はセットバック部分に建築することができない、ということを理解しておきましょう。
上記のような例が、建物を建てた時は法律に適合していたものの、その後に法律改正などで既存不適格となり、現在の法律に適合させる必要があります。
投資対象となる物件が、長期的に見て投資対象として適合しているかどうかを考える必要があります。
【 現地確認 】
物件概要書だけでなく、実際に物件確認をすることも必要です。
物件を見ないで購入される方もいますが、百聞は一見に如かずのことわざの通り、自分の目で確かめるのは大切なことです。
建物の状態や周辺環境、入居者の状況など、書類だけではわからない情報を現地調査により、総合的に判断します。
時間と体力を使いますが、可能な限り対象物件の状態や周辺環境は細かくチェックしましょう。
不動産投資は多額な資金が必要になるため、後悔しないためにも事前の調査が成功のカギを握ります。また、周辺物件の相場なども確認することをおすすめします。
弊社では、投資の基本的な知識から、賃貸開始後の物件管理や経営コンサルティングまで、ワンストップでオーナー様を全面サポートいたします。
【 情報収集 】
住宅情報誌や折り込みチラシ、インターネット等を活用し、情報収集をしましょう。
どんな物件が欲しいのか、希望条件を整理します。
地域や沿線、駅からの距離、間取りや広さ、日当たり、価格等、こだわり条件などをピックアップし、さらにその希望条件に優先順位を決めていきます。
【 購入予算の決定 】
購入希望条件が決まったら、購入予算を決める必要があります。
自己資金はいくら用意できるのか、月々の返済はいくらまで大丈夫なのか、諸費用はいくらぐらいかかるのか、総投資額を把握しながら、資金計画を立てましょう。
購入に必要な資金の目安
不動産購入の際に、物件価格以外にも費用がかかります。
課税評価額や借入額によって変わりますが、諸費用の合計額の目安は、物件価格の約5%~7%
程度です。
諸費用の内訳
・不動産取得税
・登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記）
・仲介手数料
・印紙税
・融資手数料
※固定資産税・都市計画税も日割清算があるので決済時期を想定して按分します。
※建物分清算額には消費税を加えます。
物件によっては上記以外にもかかる費用がありますし、修繕費用など取得後に必要になるであろう費用も見込んでおきましょう。
自己資金と借入比率
レバレッジを利かせたいので借入比率を高めたい、という方がいらっしゃいますが、借り入れれば利払いが発生することも忘れてはいけません。
例えば、
物件価格２億円で１０％（年収２０００万円）の場合
自己資金がＡ：１億円（借入れ１億円）とＢ：３０００万円（借入れ１億７０００万円）のケースを比べてみると（金利は同じ３％とします）、自己資金に対してＡの利回りは１７％（１億円に対して利息控除年収１７００万円）ですがＢは４９．６％（３０００万円に対して利息控除年収１４９０万円）になります。
利回りだけをみれば、Ｂの方がハイレバレッジですが、利息控除後の年収をみると、Ａの方が多いのです。
また、金利は上昇する恐れもありますし、借入比率が高いほど利払いも多くなり、手残り収益は低下してしまいますのでバランスに注意しましょう。
金融機関との付き合い方
物件購入申し込み時に金融機関を探すようでは遅く、まずメインバンクを作り、普段からの関係作りも重要です。
また、物件の耐用年数も融資と関わりがあります。
融資期間は、“耐用年数の範囲内”というのが金融機関の基本姿勢です。
鉄筋コンクリート造→鉄骨鉄筋コンクリート造（４７年）→鉄骨造（３４年～１９年）→木造（２２年）の順で融資期間が短くなります。
もちろん、築年数と借入額にもよりますが、なるべく多く借り入れたいのに、耐用年数残存期間が少ないと融資期間が短くなるので、返済額が膨らみキャッシュフローが回らなくなってしまいます。
しかし、減価償却の観点からみると、耐用年数残存期間が短ければ、１年あたりの減価償却額が大きく、手元のキャッシュは厚くなっていきます。（しかし、耐用年数を超えて融資を受けている時は耐用年数が経過して突然減価償却費がなくなり、支払金利が残ったまま課税所得が増えてしまい、納税額が急にアップしてキャッシュフローが悪化する可能性もあります。）
つまり、借入比率の高い投資の場合は、融資期間の長い耐用年数の長い物件。比較的現金投資できる場合は耐用年数の短い物件。で、減価償却費を大きくしてキャッシュを貯める、という使い分けが必要です。
減価償却費が大きいほどキャッシュフロー上、有利になるので、建物の按分比率を高める工夫が必要です。（土地は減価償却されません。）
