| 不動産投資 | 
  • 不動産投資
  • 投資用物件購入までの流れ

不動産の投資において、物件概要書と現地確認がもっとも重要になります。
対象物件についてあらかじめ情報を収集し、適切な投資物件かどうかを判断します。
不動産投資は多額な資金が必要になるため、後悔しないためにも事前の調査が成功のカギを握ります。
事前に不動産ならではの特性やリスクをしっかりと把握しておくことが不動産投資では大事なポイントになります。
弊社では、投資の基本的な知識から、賃貸開始後の物件管理や経営コンサルティングまで、ワンストップでオーナー様を全面サポートいたします。


土地の権利に関する情報や評価額、面積や構造などの記載があります。
建物の構造や立地条件は投資対象としてふさわしいかどうかを決める重要な要素になるため、権利や構造などの情報はしっかりと把握しておきます。
例えば、道路。
将来、投資物件の建て替えを考えている場合には、敷地と道路の関わりが重要です。
「道路はその幅員が4m以上なくてはならない(建築基準法第42条)ため、4m未満の道路幅の土地に、新たに建築する場合は、道路の中心線から2m下がったところを道路境界とみなし、自分の敷地側に道路の境界を下げて建てること。」
要するに、前面道路幅が4メートル未満の場合でも、セットバックにより建替えは可能ですが、この場合はセットバック部分に建築することができない、ということを理解しておきましょう。
上記のような例が、建物を建てた時は法律に適合していたものの、その後に法律改正などで既存不適格となり、現在の法律に適合させる必要があります。
投資対象となる物件が、長期的に見て投資対象として適合しているかどうかを考える必要があります。


物件概要書だけでなく、実際に物件確認をすることも必要です。
物件を見ないで購入される方もいますが、百聞は一見に如かずのことわざの通り、自分の目で確かめるのは大切なことです。
建物の状態や周辺環境、入居者の状況など、書類だけではわからない情報を現地調査により、総合的に判断します。
時間と体力を使いますが、可能な限り対象物件の状態や周辺環境は細かくチェックしましょう。

住宅情報誌や折り込みチラシ、インターネット等を活用し、情報収集をしましょう。 どんな物件が欲しいのか、希望条件を整理します。
地域や沿線、駅からの距離、間取りや広さ、日当たり、価格、こだわり条件などをピックアップし、さらにその希望条件に優先順位を決めていきます。

購入希望条件が決まったら、購入予算を決める必要があります。
自己資金はいくら用意できるのか、月々の返済はいくらまで大丈夫なのか、諸費用はいくらぐらいかかるのか、総投資額を把握しながら、資金計画を立てましょう。

購入に必要な資金の目安
不動産購入の際に、物件価格以外にも費用がかかります。
課税評価額や借入額によって変わりますが、諸費用の合計額の目安は、物件価格の約5%~7%程度です。

諸費用の内訳
不動産取得税、登記費用(所有権移転登記・抵当権設定登記)、仲介手数料、印紙税、融資手数料
※固定資産税・都市計画税も日割清算があるので決済時期を想定して按分します。
※建物分清算額には消費税を加えます。
物件によっては上記以外にもかかる費用がありますし、修繕費用など取得後に必要になるであろう費用も見込んでおきましょう。

収益物件の周辺環境や物件状態は、必ず現地での確認が必要です。
入居者のニーズやターゲットとする入居者にマッチした立地・物件であるかを確認しましょう。
また、物件概要書をもとに、収益物件の敷地が計画道路や区画整理等にかかっていないかのチェックはもちろん、近隣の事業予定地、大きな空地、駐車場等は事前に調べておきます。
建物の状態は、実際に自分が住むことをイメージしながらチェックしましょう。
間取りや収納力、水廻りや設備器具等の確認します。
またマンションの共用部分も忘れずに確認しましょう。
状態の悪いところがあれば、修繕の必要の有無も考慮に入れて計画を立てる必要があります。

物件を購入する意思が決まりましたら「買付証明書」を提出し、買主は不動産会社を通して、書面で購入の意思表示をします。
売主と契約条件を調整・確認し、契約日時や手付金の額、引渡しの時期、付帯工事の有無等を取り決めます。
価格や引渡し等の条件を交渉し、条件が合えば契約となります。

ご契約時に、重要事項の説明、不動産売買契約の締結を行います。

重要事項説明
重要事項説明は、物件についての重要な事項を説明することです。
仲介を行った宅建業者が宅地建物取引主任者をして「重要事項説明書」により説明を行います。
重要事項説明書には、登記簿に記載の権利関係、物件概要、代金授受の方法、契約解除の場合の規約等、が記載されています。
※「重要事項説明書」に記載される内容は、用語も内容も難しいことが多いので、ご不明な点がある場合、必ず担当者にお確かめください。

不動産売買契約
不動産売買契約書を用いて契約を締結します。
不動産売買契約書には、取引内容や当事者の権利・義務など、条件交渉で合意に達した事項を盛り込み、売主様・買主様双方に交付します。
契約内容を確認後、双方ご署名ご捺印をいただき、買主様が売主様に手付金をお支払いいただきましたら、無事契約成立です。
不動産売買契約の締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行することになります。
義務に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、不明な点は必ず担当者にご確認ください。

売買契約時に必要なもの
・印鑑
・手付金(売買価格の1割が目安です)
・実印
・仲介手数料の半金
・収入印紙代(売買金額によって額面が異なります)
・ご本人確認資料(運転免許証など)

資金調達などの段取りが整い次第、所有権移転の準備を行います。
金融機関や登記を行う司法書士と連携を取り、スムーズな決済手続き、引渡し業務をサポートします。
また、物件と共に引き渡される書類や鍵などの確認、既存入居者へのオーナー変更通知等を行います。
買主と売主が互いに履行義務を果たしましたら、確認書を交わして所有権の移転となります。

所有権移転後は、賃借人の募集、家賃の回収、設備の管理等がオーナー様の主な業務となります。
しかし、実際これらの管理業務を自分ひとりで行うのは簡単ではないため、時間や経験の少ないオーナー様は、不動産会社に委託される方が多いようです。
弊社は、オーナー様に代わって、月々の賃料入金管理、点検の支出管理、現地立ち会い、募集業務、清掃、物件維持保全業務等、賃貸管理サービスも行っておりますので、お気軽にご相談ください。